쟁점 ① 입주자대표회의 결의 절차 위법 주장

[피고 주장] 이 사건 소 제기는 적법한 투표를 통해 선출된 입주자대표들로 구성되어 소집통지를 거쳐 개최된 입주자대표회의의 결의를 거치지 않은 채 제기된 것으로 부적법하다.

[법원 판단] 원고의 관리규약 및 공동주택관리법 제14조 제1항에 따라 총 정원 6명 중 4명이 참석하여 소 제기를 결의한 사실이 인정되고, 달리 위 구성원의 선출이나 회의 소집절차에 중대한 하자가 있음을 인정할 증거가 없으므로 피고의 본안 전 항변을 기각하였다.

✓ 피고의 소 부적법 항변 기각 — 본안 심리 진행

쟁점 ② 10년차 하자 인정 — 13개 항목

[인정 하자항목] 감정인의 감정결과 및 감정보완촉탁결과에 의하여 사용검사 후 10년차 하자가 발생하였음이 인정되었습니다.

✓ 13개 항목 전체 하자 인정

쟁점 ③ 자연노화 주장 — 하자보수비 70% 제한

[피고 주장] 사용승인일로부터 약 12년이 경과하였고, 자연적 노화현상과 부실시공 하자를 구분하기 어려우므로 하자보수비 전액을 지급할 수 없다.

[법원 판단] ① 사용검사일로부터 약 12년 이상 경과하여 자연적 노화현상이 발생할 수 있는 점, ② 시공상 잘못과 자연노화를 엄격히 구분하는 것이 현실적으로 매우 어려운 점, ③ 입주자들의 사용·관리상 잘못으로 하자가 확대되었을 가능성도 배제할 수 없는 점을 고려하여, 신의성실 및 공평의 원칙에 따라 인정 금액의 70%로 제한하는 것이 타당하다고 판단하였다.

※ 하자 자체는 전부 인정 — 공평의 원칙에 따라 인정 금액 70% 적용

10년차 하자, 보증기간 만료 전 반드시 청구하세요

하자보수보증금 청구는 보증기간 내에 이루어져야 합니다. 10년차 하자의 경우 보증기간 만료가 임박한 시점에서야 문제를 인식하는 경우가 많습니다. 사용승인일로부터 10년이 되는 시점 전에 하자보수 요청과 소송 준비를 시작하는 것이 중요합니다.

자연노화 주장은 하자 부인이 아닌 금액 제한 사유입니다

보증사·시공사는 10년 이상 경과한 아파트에서 자연노화를 이유로 하자 자체를 부인하려 합니다. 그러나 법원은 자연노화 주장을 하자 인정 자체를 막는 사유가 아닌, 인정 금액을 공평의 원칙에 따라 조정하는 사유로 처리합니다. 하자 자체의 인정 여부와 금액 제한은 별개의 문제입니다.

외벽 균열 보수방법 — 부분도장 vs 표면처리의 차이

시공사들은 외벽 균열에 대해 저렴한 표면처리 공법 적용을 주장하는 경우가 많습니다. 이 사건에서도 시공사는 방수키가 시공되어 있다는 이유로 0.3mm 미만 균열에 표면처리 공법을 주장하였고, 법원은 이를 일부 반영하였습니다. 방수키 시공 여부, 균열 폭, 위치에 따라 적정 보수방법이 달라지므로 감정 단계에서 정확히 특정하는 것이 핵심입니다.

법무법인 윤강

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