쟁점 ① 선시공 후분양 방식 — 집합건물법 하자담보책임 적용 여부

[피고 주장] 이 사건 아파트는 선시공 후분양 방식으로 분양되어 분양계약이 사용검사일 이후에 체결되었고, 수분양자가 완공된 아파트의 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약을 체결하였으므로, 집합건물법상 하자담보책임이 적용되지 않거나 제한된다.

[법원 판단] 집합건물법 제9조의 담보책임은 분양계약에 의한 책임이 아니라 집합건물의 분양자가 집합건물의 현재 구분소유자에 대하여 부담하는 법정책임이므로, 사용검사 전에 분양된 아파트의 경우에만 적용된다고 볼 수 없다. 또한 사용검사 전 하자는 기술적 내용과 관련된 것이 대부분으로 일반 수분양자가 육안으로 쉽게 확인하기 어렵고, 분양계약 체결 시 그러한 하자를 인식하고 수인하기로 한 특별한 사정이 피고들의 증거만으로는 인정되지 않는다. 피고들의 주장은 이유 없다.

✓ 선시공 후분양 방식에도 집합건물법 하자담보책임 적용 인정

쟁점 ② 분양자 무력 인정 — 시공사 직접 책임

[법원 판단] 분양자(B, C)에게는 재산세 납부내역을 포함하여 아무런 과세정보가 없는 점, 부동산을 소유하고 있으나 그 대부분에 근저당권이 설정되어 있고 채권최고액 합계가 부동산 시가를 초과하는 점, 그 밖에 재산을 소유하고 있다고 볼 만한 자료가 없는 점 등을 종합하여 분양자들은 변론종결일 현재 무력 또는 이에 준하는 상태에 있다고 판단하였다. 이에 따라 시공사(D)도 집합건물법 제9조 제1항·제3항에 따라 직접 손해배상책임을 부담한다.

✓ 분양자 무력 인정 → 시공사 직접 손해배상책임 인정

쟁점 ③ 외벽 층간균열 — 충전식 공법 적용 인정

[피고 주장] 0.3mm 미만 층간균열에 대해서는 표면처리공법을 적용하여 보수할 수 있으므로, 감정인이 충전식 균열보수방법을 적용하여 산정한 하자보수비는 과다하다.

[법원 판단] ① 층간균열은 외부 균열로서 미세균열이라도 장기간 방치할 경우 빗물 침투로 철근이 부식되고 균열이 확산되어 구조체 내구성을 저하시키는 기능상·안전상 장애가 초래될 수 있다. ② 층간균열은 건물의 구조체에 발생한 균열로서 중요한 하자에 해당한다. ③ 표면처리공법은 균열이 보이지 않게 하는 것에 불과하여 균열이 계속 진행되거나 하자가 재차 발생할 위험이 있다. ④ 건설감정실무에서도 층간균열의 경우 구조적 안정성 보완을 위하여 균열 폭과 관계없이 충전식 균열보수방법을 적용한다는 기준을 제시하고 있다. 피고들의 주장은 이유 없다.

✓ 0.3mm 미만 층간균열도 충전식 공법 적용 인정

쟁점 ④ 방화문 유효폭 미달 — 하자 인정

[피고 주장] 건축물방화구조규칙은 방화문이 아닌 '계단의 유효너비'에 관한 것으로 방화문 자체의 유효너비에 관한 것은 아니므로 하자라고 볼 수 없다.

[법원 판단] 건축물방화구조규칙 제9조는 피난계단 또는 특별피난계단을 설치하여야 하는 경우 그 출입구의 유효너비를 0.9m 이상으로 정하고 있는데, 건물 내부에서 계단실로 통하는 출입구인 방화문의 유효너비가 0.9m에 미달하는 점, 화재 발생 시 주민들의 원활한 대피를 위하여 최소한 위 규칙에서 정한 기준 이상으로 확보되어야 한다고 봄이 상당한 점 등에 비추어 하자로 인정하였다.

✓ 방화문 유효폭 미달 하자 인정

쟁점 ⑤ 홈네트워크 예비전원장치 미시공 — 하자 인정

[피고 주장] 준공도면에는 홈네트워크 설비의 예비전원장치 시공에 관한 기재가 없고, 지능형 홈네트워크 설비 시공은 임의적 사항에 불과하므로 하자라고 볼 수 없다.

[법원 판단] 주택건설기준 등에 관한 규정 제32조의2는 지능형 홈네트워크 설비를 설치하는 경우 관련 기준에 적합하여야 한다고 정하고, 구 지능형 홈네트워크 설비 설치 및 기술기준 제4조 제1항 제2호는 공동주택에 홈네트워크 장비를 설치하는 경우 예비전원장치를 설치하도록 정하고 있다. 지능형 홈네트워크 설비의 시공 여부가 임의적 사항이라고 하더라도 그 시공을 선택한 이상, 법령상 기준에 따라 예비전원장치를 설치하여야 한다고 봄이 타당하다.

✓ 홈네트워크 예비전원장치 미시공 하자 인정

쟁점 ⑥ 욕실 타일 뒤채움 부족 — 하자 인정

[피고 주장] 욕실 벽 타일은 떠붙이기 공법으로 시공되었고 타일 특성상 뒷면에 일부 채워지지 않는 부분이 존재할 수밖에 없으므로 단순히 타일 뒤채움 정도가 부족하다는 이유만으로는 하자라고 볼 수 없다. 설령 하자라 하더라도 노무비를 제외한 재료비 차액만 하자보수비로 산정해야 한다.

[법원 판단] 타일 뒤채움 부족 비율이 근소한 경우에는 타일 탈락 등이 발생할 가능성이 낮지만, 이 사건의 모르타르 충진율은 평균 58.85%에 불과하여 부족 비율이 상당히 높아 타일 탈락 등으로 인한 기능상·안전상·미관상 장애가 초래될 가능성이 높다. 피고들이 주장하는 노무비 제외 산정에 대해서도, 벽체 타일 뒤채움이 부족하게 시공된 경우 타일 붙임 작업뿐만 아니라 자재가 부족했던 만큼 운반·배합·비빔 등 다른 공정의 노무비도 적게 소요되었을 것으로 보이는 점 등에 비추어 피고들의 주장을 받아들이지 아니한다.

✓ 욕실 타일 뒤채움 부족 하자 인정 — 노무비 포함 보수비 인정

선시공 후분양이어도 하자담보책임은 동일하게 적용됩니다

분양자들은 선시공 후분양 방식을 이유로 "수분양자가 직접 확인하고 계약했으니 하자를 수인한 것"이라고 주장합니다. 그러나 법원은 집합건물법 제9조의 담보책임은 분양계약상 책임이 아닌 법정책임으로, 선시공 후분양이라도 동일하게 적용된다고 명확히 판단하였습니다. 또한 사용검사 전 하자는 기술적 내용이 대부분이어서 일반 수분양자가 육안으로 확인하기 어렵습니다.

분양자 재무 상태 파악이 소 제기 전략의 출발점입니다

집합건물법상 시공사는 분양자가 무력 등 상태일 때만 직접 책임을 집니다. 소 제기 전 분양자의 과세정보, 부동산 현황, 근저당권 설정 내역 등을 통해 무력 상태 여부를 파악해야 합니다. 이 사건에서는 분양자의 무력 상태가 인정되어 분양자·시공사·보증사 3자 모두에 대한 청구가 인용될 수 있었습니다.

설계도면에 없어도 법령 기준 위반이면 하자입니다

시공사들은 "준공도면에 기재가 없으니 하자가 아니다"라고 자주 주장합니다. 그러나 법원은 방화문 유효폭, 홈네트워크 예비전원장치 등에 대해 설계도면에 명시적 기재가 없더라도 법령상 의무 기준 또는 전문건설업체로서 통상적으로 요구되는 시공 기준에 미달하면 하자로 판단합니다. 감정 단계에서 이러한 법령 기준을 정확히 특정하는 것이 핵심입니다.

법무법인 윤강

건설 전문 로펌 · 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 보유

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