임대인이 전세보증금을 반환할 능력이나 의사가 없음에도 불구하고, 이를 속여(기망행위) 세입자와 계약을 체결하고 보증금을 편취하는 행위를 말합니다.

• 깡통전세: 전세보증금이 매매가와 비슷하거나 더 높은 경우 (집값 하락 시 보증금 미반환 위험)

• 가짜 임대인 계약: 실제 소유자가 아닌 자가 명의를 도용하여 대리인 행세를 하며 계약하는 경우

• 무자본 갭투자: 보증금만으로 집을 매수한 뒤, 보증금을 돌려줄 능력이 없는 상태에서 파산하는 경우

• 근저당 선순위: 근저당이나 압류가 보증금보다 우선순위에 있어 경매 시 보증금 회수가 불가능한 경우

• 허위 매물 및 위장 계약: 존재하지 않는 매물로 계약을 유도하거나 계약 후 잠적하는 경우

① 시세 확인: 깡통주택 여부 판별

전세가가 매매가의 80% 이상이라면 위험 신호입니다. 아래 플랫폼을 통해 반드시 실거래가를 비교하세요.

※신축 빌라는 시세 파악이 어려워 사기의 타겟이 되기 쉽습니다. 최소 2~3개 이상의 플랫폼을 병행 확인하세요.

② 등기부등본 정밀 분석

대법원 인터넷등기소에서 계약 직전 최신 등본을 발급받아 다음을 확인하세요.

• 표제부: 실제 주소와 면적이 일치하는가? (불법 증축 확인)

• 갑구: 현재 소유주가 계약자와 동일한가? 압류·가압류·경매 이력은 없는가?

• 을구: 근저당권(융자) 설정 금액이 보증금을 위협하지 않는가?

③ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

HUG(주택도시보증공사) 등의 보증보험 가입이 거절되는 집은 이미 위험한 상태일 가능성이 매우 높습니다.

사건 초기 골든타임을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

1. 법률 상담: 계약서와 등본을 지참하여 즉시 변호사와 상담하십시오.

2. 형사 고소: 임대인의 고의성을 입증하여 '사기죄'로 압박해야 합니다.

3. 민사 소송: '보증금 반환 청구 소송'을 통해 집행권원을 확보해야 합니다.

4. 경매 및 강제집행: 판결문을 토대로 부동산 경매를 신청하여 보증금을 회수합니다.

전세사기는 단순한 채무 불이행이 아니라 치밀한 법적 허점을 이용한 범죄입니다.

• 형사 고소 대리: 기망행위(속임수)를 법리적으로 입증하여 강력한 처벌과 합의를 유도합니다.

• 채권 보전 조치: 임대인이 재산을 빼돌리지 못하도록 가압류 등을 신속히 진행합니다.

• 회수 전략 수립: 경매부터 배당 신청까지 실질적인 보증금 회수 방안을 제시합니다.