유형 01공사대금 분쟁

시공사가 공사를 완료했거나 일정 부분까지 진행했는데도 발주자가 공사대금이나 기성금을 지급하지 않는 경우입니다.

반대로 발주자가 미시공, 부실시공, 공사지연 등을 이유로 공사대금 지급을 거절하는 경우도 있습니다. 이때는 계약상 지급 조건, 실제 공사 진행률, 이미 지급한 금액을 함께 확인해야 합니다.

공사대금채권은 일반 채권보다 짧은 기간이 적용될 수 있습니다.

유형 02공사지연과 지체상금 분쟁

약정한 준공일까지 공사가 끝나지 않으면 지체상금이나 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

그러나 공사 지연의 책임이 항상 시공사에게 있는 것은 아닙니다. 발주자의 설계변경, 공사대금 지급 지연, 인허가 문제, 자재 공급 지연, 천재지변 등 여러 사정을 구분해야 합니다.

계약서에 정한 지체상금은 손해배상액의 예정으로 해석되는 경우가 많습니다.

유형 03하자 분쟁

완공 후 누수, 균열, 침하, 결로, 단열 불량, 타일 들뜸 등 문제가 발견되면 하자분쟁이 발생할 수 있습니다.

하자분쟁에서는 하자의 존재만 확인해서는 부족합니다. 하자의 원인, 시공사의 책임, 보수에 필요한 비용까지 확인해야 합니다.

건물의 종류와 하자의 내용에 따라 하자 관련 책임기간도 달라질 수 있습니다. 따라서 하자 발견 시점과 보수 요청 내역을 기록해 두어야 합니다.

유형 04공사 중단과 유치권 분쟁

공사대금을 받지 못한 시공사가 공사를 중단하거나 현장을 점유하면서 유치권을 주장하는 경우도 있습니다.

유치권이 인정되려면 공사대금채권과 목적물 사이의 관련성, 채권의 변제기 도래, 적법한 점유 등 여러 요건을 충족해야 합니다. 계약서나 별도 약정에 유치권 포기 특약이 있는지도 확인해야 합니다.

STEP 1계약과 현장자료를 정리합니다

계약서, 견적서, 설계도면, 내역서, 공사일지, 작업지시서, 기성청구서, 세금계산서, 금융거래 내역을 확보해야 합니다.
현장 사진과 동영상, 문자메시지, 이메일, 카카오톡, 회의록도 중요한 자료가 될 수 있습니다. 공사 진행 상황이 날짜별로 확인되도록 정리하는 것이 좋습니다.

STEP 2분쟁의 쟁점을 구분합니다

공사대금 미지급인지, 추가공사비 문제인지, 공사지연인지, 하자인지 구분해야 합니다.
공사대금 지급이 거절된 경우에도 그 이유가 하자인지, 지체상금 공제인지, 기성고 산정 문제인지에 따라 대응 방법이 달라집니다.

STEP 3내용증명으로 이행을 요구합니다

상대방에게 공사대금 지급이나 하자보수를 요구할 때는 구두 통보에 그치지 않는 것이 좋습니다.
내용증명에는 계약 내용, 공사 진행 상황, 문제가 발생한 경위, 요구사항, 이행기한을 구체적으로 적어야 합니다.
내용증명만으로 소멸시효가 영구적으로 연장되는 것은 아닙니다. 시효 완성이 임박했다면 소송 제기나 가압류 등 적절한 권리행사를 검토해야 합니다.

STEP 4조정과 중재를 검토합니다

당사자 간 협의가 어렵다면 건설분쟁조정위원회 등 조정 절차를 이용할 수 있습니다. 조정은 소송보다 신속하고 비용 부담이 적을 수 있다는 장점이 있습니다.
계약서에 중재조항이 있거나 당사자 사이에 중재 합의가 있다면 중재를 진행할 수도 있습니다. 중재판정은 법률이 정한 범위에서 법원의 확정판결과 같은 효력이 인정될 수 있으므로, 중재합의의 내용과 효과를 미리 확인해야 합니다.

STEP 5건설소송과 법원 감정을 진행합니다

협의나 조정으로 해결되지 않으면 공사대금청구, 하자보수 또는 손해배상청구, 계약 해제·해지와 관련된 민사소송을 제기할 수 있습니다.
건설소송에서는 기성고, 공사비, 하자 원인, 보수비용을 확인하기 위해 법원 감정이 진행되는 경우가 많습니다. 공사 현장이 철거되거나 보수되기 전이라면 현장조사나 증거보전이 필요한지도 검토해야 합니다.

Q1계약서가 없어도 공사대금을 청구할 수 있나요?

가능한 경우가 있습니다. 견적서, 문자, 계좌이체 내역, 세금계산서, 공사 사진, 작업자 진술 등을 통해 계약과 공사 진행 사실을 입증해야 합니다.
다만 공사 범위와 대금 약정이 불명확하면 청구가 어려워질 수 있습니다.

Q2추가공사 계약서를 작성하지 않았는데 대금을 받을 수 있나요?

발주자의 지시나 승인이 있었고, 추가공사의 내용과 비용을 합의했다는 사실을 입증할 수 있다면 청구를 검토할 수 있습니다.
작업지시서, 현장대화, 문자, 자재 투입 내역, 공사 사진 등이 자료가 될 수 있습니다.

Q3공사지연 원인이 발주자에게도 있다면 지체상금을 부담해야 하나요?

발주자의 설계변경이나 공사대금 미지급 등으로 공사가 지연되었다면 해당 기간까지 시공사의 지체로 보기는 어려울 수 있습니다.
다만 지연 원인과 기간을 객관적으로 구분해 입증해야 합니다.

Q4하자보수를 먼저 요구하지 않고 손해배상을 청구할 수 있나요?

가능합니다. 도급인은 시공사에게 먼저 하자보수를 요구하지 않더라도 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만 하자의 존재와 원인, 시공사의 책임, 실제 보수에 필요한 비용을 객관적으로 입증해야 합니다. 견적서, 현장 사진, 전문가 의견, 법원 감정 등이 증거로 활용될 수 있습니다.