건설
건설공사 계약서 작성법과 분쟁 예방 필수 특약 조항
2026-08-12
법무법인 윤강 · 건설팀
건설공사 계약서 작성법과
분쟁 예방 필수 특약 조항
건설공사는 금액이 크고 기간이 깁니다. 공사 중에는 설계변경, 추가공사, 자재비 상승, 공사지연, 하자 문제가 언제든 발생할 수 있습니다. 그런데 계약서가 부실하면 문제가 생긴 뒤 누구의 책임인지 판단하기 어렵습니다.
건설분쟁을 예방하는 가장 기본적인 방법은 건설공사 계약서를 정확하게 작성하는 것입니다. 계약서에는 공사 범위, 공사대금, 지급 시기, 공사기간, 하자보수, 계약 해제·해지 조건이 구체적으로 들어가야 합니다.
특히 현장마다 사정이 다르기 때문에 표준계약서만으로는 부족한 경우가 많습니다. 이때 필요한 것이 특약 조항입니다. 건설공사 계약서 작성 단계에서 필수 특약을 정리해 두면 공사대금 분쟁, 추가공사비 분쟁, 공사지연 분쟁을 줄일 수 있습니다.
건설공사 계약은 민법상 도급계약에 해당합니다. 도급계약은 한쪽이 일을 완성하고, 다른 쪽이 그 결과에 대해 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 건설공사에서는 발주자나 건축주가 도급인, 시공사가 수급인이 되는 경우가 일반적입니다.
건설공사 계약서는 단순한 형식 문서가 아닙니다. 분쟁이 발생했을 때 법원이 당사자의 권리와 의무를 판단하는 기준이 됩니다. 구두로 약속한 내용보다 계약서, 도면, 내역서, 특약 조항이 더 중요한 증거가 되는 경우가 많습니다.
특약 조항은 기본 계약서에 추가로 붙이는 별도 약정입니다. 예를 들어 추가공사비 산정 방식, 공기 연장 사유, 지체상금 예외, 기성금 지급 지연 시 조치 등을 구체적으로 정하는 내용입니다.
건설공사 계약서가 부실하면 공사 진행 중 여러 단계에서 문제가 발생합니다.
건설공사 계약서 작성 시에는 검증된 표준계약서를 기본으로 삼는 것이 좋습니다. 민간건설공사 표준도급계약서 등 공사 유형에 맞는 양식을 참고할 수 있습니다.
다만 표준계약서를 그대로 사용하는 것만으로 충분하지는 않습니다. 실제 현장의 공사 범위, 공사금액, 지급 방식, 공기, 특수한 위험 요소를 반영해야 합니다.
건설공사 계약은 계약서 본문만으로 완성되지 않습니다. 설계도면, 시방서, 산출내역서, 공정표, 견적서, 특약서가 함께 검토되어야 합니다.
계약서에는 첨부서류의 명칭과 작성일자를 명확히 적어야 합니다. 나중에 도면이나 내역서가 여러 개 존재하면 어느 자료가 기준인지 다툼이 생길 수 있습니다.
공사 범위는 최대한 구체적으로 적어야 합니다. 포함되는 공사와 제외되는 공사를 구분하면 추가공사비 분쟁을 줄일 수 있습니다.
공사대금은 총액뿐 아니라 계약금, 중도금, 기성금, 잔금의 지급 시기와 조건을 정해야 합니다. 세금계산서 발행, 준공검사, 사용승인, 하자보수보증서 제출 등 지급 조건도 함께 정리해야 합니다.
건설분쟁 예방을 위해서는 다음과 같은 특약 조항을 검토해야 합니다.
구두 지시만으로 진행한 추가공사는 나중에 입증이 어려울 수 있습니다. 문자, 이메일, 작업지시서, 변경계약서 등 기록을 남기는 절차를 계약서에 넣는 것이 좋습니다.
예를 들어 발주자의 설계변경 지연, 인허가 지연, 자재 선정 지연, 기성금 지급 지연, 천재지변, 장기간 악천후 등이 해당될 수 있습니다.
다만 기성금 미지급이 있다고 해서 시공사가 항상 곧바로 공사를 중단할 수 있는 것은 아닙니다. 계약 내용과 공사 진행 상황에 따라 동시이행의 항변권 행사 여부를 검토해야 합니다.
하자보수보증금이나 보증보험증권 제출 여부도 함께 정하면 준공 후 하자분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
계약이 중도에 종료될 경우 기성고 산정 방법, 현장 인도, 자재 정산, 장비 철수, 미지급금 지급 기준도 함께 정리해야 합니다.
주의사항
건설공사 계약서 작성 시 가장 위험한 것은 모호한 표현입니다. "추후 협의한다", "상황에 따라 정산한다", "필요시 지급한다"와 같은 문구는 분쟁을 줄이기보다 키울 수 있습니다.
계약서 본문과 특약 조항이 충돌하지 않는지도 확인해야 합니다. 특약 조항이 본문보다 우선한다고 정할 수는 있지만, 문구가 모호하면 해석 다툼이 생길 수 있습니다.
또한 "추가공사비는 어떤 경우에도 청구할 수 없다", "발주자 귀책사유가 있어도 공기 연장은 인정하지 않는다"는 식의 일방적 조항은 부당특약으로 문제될 수 있습니다.
계약 체결 전에는 상대방이 제시한 자체 양식에 과도한 면책 조항, 유치권 포기 조항, 과도한 지체상금 조항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
이런 경우 상담이 필요합니다
다음과 같은 상황이라면 계약 체결 전 법률 검토를 받는 것이 좋습니다.
► 상대방이 자체 계약서 양식을 제시한 경우
► 공사금액이 크거나 공사기간이 긴 경우
► 추가공사나 설계변경 가능성이 큰 경우
► 기성금 지급 조건이 불명확한 경우
► 지체상금률이 과도하다고 느껴지는 경우
► 유치권 포기 조항이나 과도한 면책 조항이 있는 경우
► 하자보수 범위와 보증 조건이 불분명한 경우
► 계약 해제·해지 시 정산 기준이 없는 경우
건설공사 계약서는 분쟁이 발생한 뒤 책임을 따지는 기준이 됩니다. 계약서가 명확하면 불필요한 건설분쟁을 줄일 수 있고, 문제가 생기더라도 대응 방향을 빠르게 정할 수 있습니다.
공사대금, 추가공사비, 공사지연, 지체상금, 하자보수는 건설공사에서 반복적으로 발생하는 핵심 쟁점입니다. 이 부분을 계약서와 특약 조항에 구체적으로 반영해야 합니다.
건설공사 계약을 앞두고 있다면 서명부터 하기보다 계약서, 도면, 내역서, 특약 조항을 먼저 검토해야 합니다. 초기 계약서 작성 단계에서의 법률 검토가 향후 건설분쟁을 예방하는 가장 현실적인 방법입니다.
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법무법인 윤강 · 건설팀
본 게시물은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 법적 조언을 대체하지 않습니다.
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