건설
공사 지연 지체상금 계산 방법과 손해배상 청구 기준
2026-08-12
법무법인 윤강 · 건설팀
공사 지연 지체상금 계산 방법과
손해배상 청구 기준
건설공사에서 준공기한은 중요한 계약 조건입니다. 발주자는 정해진 시점에 건물을 사용하거나 임대, 분양, 영업을 시작할 계획을 세웁니다. 시공사도 그 일정에 맞춰 인력과 자재를 투입합니다.
그런데 약정한 준공일까지 공사가 끝나지 않으면 공사지연 분쟁이 발생합니다. 이때 가장 많이 문제되는 것이 지체상금입니다. 발주자는 지체상금을 공사대금에서 공제하려 하고, 시공사는 공사 지연의 책임이 자신에게만 있는 것은 아니라고 다툽니다.
지체상금은 단순히 며칠 늦었는지만 보는 문제가 아닙니다. 계약상 준공일, 실제 완공일, 지연 원인, 공기 연장 사유, 지체상금률의 적정성을 함께 검토해야 합니다.
지체상금이란 시공사가 정당한 사유 없이 약정한 준공기한까지 공사를 완료하지 못한 경우, 발주자에게 지급하기로 미리 정한 금액을 말합니다.
건설계약서에는 보통 지체상금을 "계약금액의 1일당 일정 비율"로 정합니다. 법률적으로 지체상금 약정은 민법 제398조의 손해배상액의 예정으로 해석되는 경우가 많습니다.
손해배상액의 예정이란 실제 손해액을 나중에 일일이 계산하기 어렵기 때문에, 당사자가 미리 손해배상액을 정해두는 약정입니다. 따라서 공사 지연이 발생하면 발주자는 실제 손해를 구체적으로 입증하지 않더라도 계약서상 지체상금 산식에 따라 청구하거나 공사대금에서 공제를 주장할 수 있습니다.
지체상금 분쟁은 주로 공사 완료 후 정산 단계에서 발생합니다.
먼저 도급계약서에서 착공일, 준공일, 공사기간, 지체상금률을 확인해야 합니다. 공사기간이 "착공일로부터 90일"처럼 정해져 있다면 실제 착공일도 중요합니다.
변경계약서, 공기 연장 합의서, 추가공사 합의서가 있는지도 확인해야 합니다. 중간에 공사 범위가 변경되었다면 최초 준공일만 기준으로 지체상금을 계산하기 어렵습니다.
지체상금 계산에서는 실제 공사가 언제 완료되었는지가 중요합니다. 사용승인일, 준공검사일, 인도일, 실제 사용 가능일이 서로 다를 수 있습니다.
계약서에 준공 기준이 명확히 정해져 있다면 그 기준을 먼저 따져야 합니다. 공사완료 확인서, 감리 확인 자료, 인도 관련 문서, 현장 사진도 함께 검토해야 합니다.
기본 계산식은 다음과 같습니다.
예를 들어 총공사대금이 5억 원이고, 지체상금률이 1일 0.1퍼센트이며, 지체일수가 10일이라면 단순 계산상 지체상금은 500만 원입니다.
다만 실제 분쟁에서는 지체일수 산정이 핵심입니다. 약정 준공일 다음 날부터 실제 완공일까지 전부 지체일수로 볼 수 있는지 확인해야 합니다. 발주자 책임 기간, 추가공사 기간, 불가항력 기간은 제외될 수 있습니다.
공사 지연의 원인이 시공사에게 있는지, 발주자에게 있는지, 외부 사정인지 구분해야 합니다.
시공사의 인력 부족, 자재 발주 지연, 공정관리 실패, 보완공사 지연이 원인이라면 지체상금 책임이 인정될 가능성이 있습니다.
반대로 발주자의 설계변경 지연, 도면 제공 지연, 기성금 미지급, 추가공사 지시, 자재 변경 요청, 인허가 협조 지연이 원인이라면 지체상금 감액이나 면책을 주장할 수 있습니다.
지체상금 약정이 손해배상액의 예정으로 인정되면, 발주자는 원칙적으로 약정된 지체상금 범위에서 손해배상을 청구하게 됩니다. 실제 손해가 더 크다는 이유만으로 당연히 추가 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
다만 계약서에 지체상금 외의 손해배상을 별도로 청구할 수 있다는 약정이 있거나, 공사 지연과 별개의 손해가 발생한 경우에는 별도 손해배상 청구가 문제될 수 있습니다. 계약 문구와 손해 발생 원인을 구분해 보아야 합니다.
주의사항
지체상금은 계약서에 적힌 숫자만 보고 기계적으로 계산하면 안 됩니다. 지체일수에서 제외될 기간이 있는지 먼저 확인해야 합니다.
주말과 공휴일도 원칙적으로 지체일수에 포함될 수 있습니다. 다만 기록적인 폭우, 태풍, 천재지변 등 정상적인 작업이 불가능했던 기간은 공기 연장 사유로 다툴 수 있습니다. 이를 위해서는 기상자료, 공사일지, 현장 사진이 필요합니다.
사소한 하자나 미시공이 있다는 이유만으로 무조건 준공이 지연되었다고 보기도 어렵습니다. 건물이 본래 용도로 사용 가능한 상태에 이르렀다면, 남은 문제는 지체상금이 아니라 하자보수나 미시공 정산 문제로 볼 여지가 있습니다.
시공사는 공기 연장 사유가 생기면 즉시 서면으로 통지해야 합니다. 구두로만 말하면 나중에 입증이 어렵습니다. 공기 연장 요청서, 회의록, 문자메시지, 이메일을 남겨야 합니다.
발주자가 지체상금을 공사대금에서 상계할 수 있는 경우도 있습니다. 다만 지체상금 계산이 과도하거나 지연 원인에 발주자 책임이 섞여 있다면 공제의 적정성을 다투어야 합니다.
자주 묻는 질문
이런 경우 상담이 필요합니다
다음과 같은 상황이라면 조기에 법률상담을 받는 것이 좋습니다.
► 발주자가 지체상금을 이유로 공사대금 지급을 거절하는 경우
► 공사 지연 원인에 발주자의 설계변경이나 추가공사가 포함된 경우
► 공기 연장 합의가 구두로만 이루어진 경우
► 지체상금률이 지나치게 높다고 판단되는 경우
► 준공일, 사용승인일, 인도일 중 기준일을 두고 다투는 경우
► 계약 해제 후 지체상금 발생 종기가 문제되는 경우
► 지체상금과 별도로 손해배상 청구를 받은 경우
► 공사대금청구소송에서 지체상금 공제가 함께 문제되는 경우
► 공정표, 공사일지, 현장자료 정리가 필요한 경우
공사 지연 지체상금은 준공기한을 넘겼다는 사실만으로 자동 확정되는 문제가 아닙니다. 계약상 준공기한, 실제 완공일, 지연 원인, 공기 연장 사유, 지체상금률의 적정성을 종합적으로 검토해야 합니다.
발주자는 지체상금 청구 근거를 명확히 정리해야 합니다. 시공사는 지연 책임이 자신에게만 있는 것이 아니라는 점을 자료로 입증해야 합니다.
공사지연 분쟁은 공사대금, 추가공사대금, 하자, 손해배상 문제와 함께 연결되는 경우가 많습니다. 지연이 발생한 초기부터 공정표와 현장 기록을 정리하고 법률 검토를 받는 것이 손해를 줄이는 데 도움이 됩니다.
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본 게시물은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 법적 조언을 대체하지 않습니다.
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