첫째시공사가 공사를 중단하거나 현장을 방치하는 경우

발주자는 공사 재개를 요구하다가 계약 해제와 후속 시공사 투입을 검토하게 됩니다.

둘째발주자가 기성금이나 공사대금을 지급하지 않는 경우

시공사는 자금난으로 공사를 계속하기 어렵다고 보고 계약 종료와 기성고 정산을 요구할 수 있습니다.

셋째공사지연이 장기간 계속되는 경우

약정 준공일을 넘겼고 완공 가능성이 불투명하다면 지체상금, 손해배상, 계약 해제 문제가 함께 발생합니다.

넷째하자나 부실시공이 중대한 경우

단순 보수로 해결할 수 있는 하자인지, 계약을 끝낼 정도로 중대한 하자인지 구분해야 합니다.

다섯째발주자가 임의로 계약을 해제하려는 경우

발주자가 민법 제673조에 따라 공사 완성 전 임의로 계약을 해제하려는 경우입니다. 발주자는 시공사의 잘못이 없어도 공사 완성 전에는 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 시공사가 받을 수 있는 손해배상 범위가 쟁점이 됩니다.

STEP 1계약서의 해제·해지 조항을 확인합니다

먼저 도급계약서에서 계약 해제·해지 사유를 확인해야 합니다. 공사 중단, 대금 미지급, 지체상금 발생, 하자, 부도, 인허가 문제 등이 어떻게 규정되어 있는지 살펴보아야 합니다.
계약서에 최고 기간, 통지 방법, 즉시 해제 사유가 정해져 있다면 그 절차를 따라야 합니다. 절차를 지키지 않으면 계약 해제·해지의 효력이 다투어질 수 있습니다.

STEP 2상대방의 채무불이행을 정리합니다

계약을 끝내려면 상대방이 어떤 의무를 위반했는지 구체적으로 정리해야 합니다.

발주자는 시공사의 공사 중단, 공사지연, 부실시공, 인력 부족, 현장 방치 등을 자료로 정리해야 합니다. 시공사는 발주자의 공사대금 미지급, 도면 제공 지연, 설계변경 후 정산 거부, 공사 진행 방해 등을 정리해야 합니다.

공사일지, 공정표, 현장 사진, 기성청구서, 지급 내역, 문자메시지, 이메일, 회의록, 감리 보고서가 중요한 자료가 됩니다.

STEP 3상당한 기간을 정해 이행을 최고합니다

상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구하는 절차가 필요할 수 있습니다.

예를 들어 발주자는 시공사에게 공사 재개나 하자 보완을 요구할 수 있습니다. 시공사는 발주자에게 미지급 공사대금 지급이나 설계변경 확정을 요구할 수 있습니다.

내용증명에는 계약 내용, 의무 위반 사실, 이행 요구사항, 이행기한, 불이행 시 계약 해제·해지와 손해배상을 검토한다는 내용을 적어야 합니다. 다만 계약상 즉시 해제 사유가 있거나 이행이 불가능한 특별한 사정이 있는 경우에는 별도 검토가 필요합니다.

STEP 4현장 상태와 기성고를 확정합니다

계약이 종료되면 가장 중요한 것은 현장 상태 보존입니다. 계약 종료 시점에 어느 공정까지 진행되었는지, 미시공 부분은 무엇인지, 하자는 있는지 확인해야 합니다.

기성고는 이미 완성된 공사 부분의 비율 또는 가치를 말합니다. 건설공사 계약이 중간에 종료된 경우 기성고는 단순히 전체 공정 중 몇 퍼센트를 진행했는지로만 판단하지 않습니다. 통상 기시공 부분에 소요된 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 필요한 공사비를 함께 비교해 산정합니다.

기성고 비율은 일반적으로 "기시공 부분 공사비 ÷ 기시공 부분 공사비와 미시공 부분 완성에 필요한 공사비의 합계" 방식으로 검토됩니다. 이후 총 약정 공사대금에 기성고 비율을 곱해 기성 공사대금을 산정하고, 이미 지급된 기성금이나 선급금을 공제하여 남은 공사대금을 정리합니다.

후속 업체가 투입되거나 기존 시공분이 철거되면 기성고와 하자 원인을 확인하기 어려워질 수 있습니다. 필요한 경우 현장 사진, 영상, 감리 자료를 확보하고 증거보전이나 법원 감정을 검토해야 합니다.

STEP 5공사대금, 선급금, 손해배상을 정산합니다

계약이 종료되면 기성고에 따른 공사대금을 산정합니다. 여기에서 이미 지급된 금액을 공제하고, 추가공사대금이 있으면 별도로 검토합니다.

선급금이 지급된 경우에는 기성 공사대금에 먼저 충당됩니다. 기성 공사대금을 충당하고도 선급금이 남는다면 반환 문제가 발생할 수 있습니다.

계약 종료에 책임이 있는 당사자는 상대방에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 시공사 책임으로 계약이 종료되었다면 발주자는 지체상금, 하자보수비, 후속 공사 추가비용 등을 주장할 수 있습니다. 발주자 책임으로 계약이 종료되었다면 시공사는 기성 공사대금, 추가공사대금, 공사 중단으로 인한 손해를 주장할 수 있습니다.

발주자가 민법 제673조에 따라 임의로 계약을 해제한 경우에는 시공사가 입은 손해를 배상해야 합니다. 이때 이미 지출한 비용뿐 아니라 미시공 부분에서 얻을 수 있었던 이익이 문제될 수 있습니다.

⚠️ 시공사도 계약 종료를 이유로 이미 설치한 자재를 임의로 떼어가면 안 됩니다. 건물에 부착된 자재를 철거하면 재물손괴, 절도, 업무방해 등 형사 문제가 발생할 수 있습니다.

Q1건설공사 계약 해제와 해지는 무엇이 다른가요?

해제는 계약을 처음부터 없었던 상태로 되돌리는 것이고, 해지는 앞으로의 계약관계만 종료하는 것입니다. 다만 건설공사는 이미 시공된 부분을 원상회복하기 어려워 기성고 정산이 중요하게 다루어집니다.

Q2시공사가 공사를 중단하면 발주자가 바로 계약을 해제할 수 있나요?

항상 가능한 것은 아닙니다. 공사 중단 사유와 계약서 내용을 확인해야 합니다. 일반적으로는 상당한 기간을 정해 공사 재개를 요구하고, 그래도 이행하지 않는 경우 계약 해제를 검토하는 것이 안전합니다.

Q3발주자가 임의로 계약을 해제하면 시공사는 손해배상을 받을 수 있나요?

가능합니다. 민법 제673조에 따라 발주자는 공사 완성 전 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 손해에는 기성 부분의 공사대금뿐 아니라 사안에 따라 미시공 부분에서 얻을 수 있었던 이익도 포함될 수 있습니다.

Q4계약이 종료되면 이미 지급한 선급금은 어떻게 되나요?

선급금은 기성 공사대금에 먼저 충당됩니다. 기성 공사대금을 공제하고도 선급금이 남는다면 반환 문제가 생길 수 있습니다. 반대로 기성 공사대금이 선급금보다 크다면 추가 지급이 필요할 수 있습니다.

Q5계약 해제 후 후속 업체를 바로 투입해도 되나요?

신중해야 합니다. 후속 업체가 공사를 진행하면 기존 시공분의 기성고와 하자 원인을 확인하기 어려워질 수 있습니다. 현장 사진, 영상, 감정, 증거보전 등을 먼저 검토하는 것이 좋습니다.