하자소송
하자담보책임이란? 책임 주체와 하자보수 청구 절차
2026-07-21
법무법인 윤강 · 건설팀
하자담보책임이란?
책임 주체와 하자보수 청구 절차
시공사가 항상 모든 책임을 지는 것은 아닙니다
건물에 누수나 균열이 발생하면 시공사에 하자보수를 요구하는 경우가 많습니다. 그러나 건축물에서 문제가 발견됐다고 해서 시공사가 언제나 모든 책임을 부담하는 것은 아닙니다.
공사도급계약인지, 분양받은 아파트나 오피스텔인지에 따라 적용 법률이 달라지고, 하자의 종류와 발생 시점, 청구 내용에 따라서도 책임 주체가 달라질 수 있습니다. 하자담보책임을 묻기 전에는 하자의 원인뿐 아니라 계약관계와 적용 법률을 함께 확인해야 합니다.
하자담보책임은 완성된 건축물이나 공사 결과물이 계약 내용, 설계도서 또는 관련 기준에 맞지 않을 때 보수나 손해배상을 요구할 수 있도록 정한 법적 책임입니다. 여기서 하자는 단순한 불편이나 취향의 차이를 의미하지 않으며, 계약에서 정한 품질과 성능을 갖추지 못했거나 통상 기대되는 안전성·기능성·미관을 충족하지 못한 상태여야 합니다.
대표적인 건축물 하자
► 벽체와 바닥의 균열
► 외벽·옥상·창호 주변의 누수
► 결로 및 단열 성능 부족
► 배관·전기·소방설비의 기능 불량
► 마감재의 들뜸과 탈락
► 설계도면이나 시방서와 다른 시공
► 건물의 안전성이나 사용 기능을 떨어뜨리는 시공상 문제
하자 여부는 계약 내용과 설계도서, 시공 당시의 기술 기준, 건축물의 용도와 현재 상태 등을 종합하여 판단합니다.
민법상 도급인은 완성된 목적물에 하자가 있으면 상당한 기간을 정하여 수급인에게 하자보수를 요구할 수 있습니다. 하자보수와 함께 손해배상을 청구하거나, 하자보수를 대신하여 손해배상을 청구하는 방법도 있습니다. 하자가 중대하여 계약 목적을 달성할 수 없다면 계약 해제를 검토할 수 있지만, 건물이나 토지 공사에는 별도의 제한이 적용됩니다.
하자가 중요하지 않은데 보수에 지나치게 많은 비용이 든다면 직접적인 하자보수청구는 제한될 수 있습니다. 다만 이 경우에도 하자로 인한 손해배상 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
· 시공사가 하자 자체를 인정하지 않는 경우
· 사용이나 관리상의 잘못으로 발생했다고 주장하는 경우
· 임시 보수 후 같은 하자가 반복되는 경우
· 설계·시공·감리 중 책임 주체가 불분명한 경우
· 보수 범위나 적정 보수비를 두고 의견이 다른 경우
· 공동주택의 전유부분과 공용부분에 하자가 함께 발생한 경우
도급인이 제공한 자재나 지시에 따라 하자가 발생했다면 수급인의 책임이 제한될 수 있습니다. 다만 수급인이 자재나 지시가 부적절하다는 사실을 알면서도 도급인에게 알리지 않았다면 책임을 면하기 어렵습니다.
하자담보책임기간은 적용 법률과 건축물의 종류, 공종 및 하자 부위에 따라 다릅니다.
공동주택관리법상 시설공사의 담보책임기간은 공종에 따라 2년, 3년 또는 5년이며, 내력구조부별 하자는 10년입니다. 다만 지반공사를 별도의 10년 항목으로 규정하지 않는다는 점도 주의해야 합니다.
집합건물법에서는 주요구조부와 지반공사의 하자를 10년으로 정하고, 그 밖의 하자는 공사의 종류와 하자의 성질에 따라 2년, 3년 또는 5년으로 구분합니다.
전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일 등을 기준으로 기간이 계산될 수 있습니다. 구체적인 공종별 기간과 기산점은 다음 편 '하자담보책임기간, 언제까지 청구할 수 있을까?'에서 자세히 살펴보겠습니다.
계약서와 설계도면, 시방서, 분양계약서 및 기존 보수 내역을 확인합니다. 하자 부위는 사진과 영상으로 촬영하고, 최초 발견 시점과 상태의 변화를 정리합니다.
책임 주체에게 하자의 위치와 상태, 요구하는 보수 범위를 서면으로 통지합니다. 내용증명은 언제 어떤 하자에 관하여 권리를 행사했는지를 보여주는 자료가 될 수 있습니다.
보수 범위나 비용에 합의하지 못하면 전문기관의 하자진단, 하자심사·분쟁조정 또는 민사소송을 검토할 수 있습니다. 소송에서는 법원이 지정한 감정인의 감정 결과가 하자의 존재와 보수 범위를 판단하는 중요한 자료가 됩니다.
아파트 하자소송에서는 누가 청구권을 가지고 있는지도 확인해야 합니다. 집합건물법상 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 원칙적으로 각 구분소유자에게 귀속됩니다.
따라서 입주자대표회의가 해당 손해배상채권을 양수하여 소송을 제기하려면 구분소유자들로부터 채권양도를 받고, 채무자에게 채권양도 통지가 이루어지도록 해야 합니다. 채권을 양도한 세대의 비율은 실제로 청구할 수 있는 손해배상액에도 영향을 줄 수 있습니다.
하자청구 시 주의사항
자주 묻는 질문
이런 경우 상담이 필요합니다
► 시공사나 분양자가 하자보수를 거부하는 경우
► 보수 후에도 같은 하자가 반복되는 경우
► 하자 원인과 적정 보수비를 두고 다투는 경우
► 책임기간 만료가 가까운 경우
► 분양자·시공사·보증기관 중 청구 상대방이 불분명한 경우
► 공용부분과 전유부분에 하자가 함께 발생한 경우
► 다수 구분소유자의 채권양도가 필요한 경우
► 하자로 영업손실이나 추가 재산 피해가 발생한 경우
하자담보책임은 단순히 건물을 고치는 문제에 그치지 않습니다. 하자보수와 이를 대신하는 손해배상, 하자로 인해 추가로 발생한 손해의 배상까지 문제 될 수 있습니다.
다만 책임 주체와 범위, 하자담보책임기간은 건축물의 종류와 계약관계에 따라 달라집니다. 하자를 발견했다면 현장 상태를 먼저 보존하고, 건설전문변호사와 함께 계약서와 설계도서, 보수 이력 및 적용 법률을 종합적으로 확인하는 것이 중요합니다.
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법무법인 윤강 · 건설팀
본 게시물은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 내용이며,
구체적인 책임 범위와 기간은 개별 계약관계와 적용 법령에 따라 달라질 수 있습니다.
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