하자소송
하자담보책임기간, 언제까지 청구할 수 있을까?
2026-07-21
법무법인 윤강 · 건설팀
하자담보책임기간,
언제까지 청구할 수 있을까?
모든 하자에 같은 기간이 적용되는 것은 아닙니다
건물에서 누수나 균열이 발견되었다고 해서 언제든 하자보수를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 하자담보책임기간이 지나면 시공사나 사업주체가 기간 만료를 이유로 책임을 다툴 수 있습니다.
문제는 모든 하자에 같은 기간이 적용되지 않는다는 점입니다. 아파트인지 일반 건축물인지, 전유부분인지 공용부분인지, 어느 공종에서 발생한 하자인지에 따라 기간이 달라집니다. 하자를 발견했다면 보수 방법뿐 아니라 청구 가능한 기간부터 확인해야 합니다.
하자담보책임기간은 건축물의 하자에 대하여 보수나 손해배상 등의 책임을 물을 수 있도록 정해진 기간입니다. 흔히 '하자보수기간'이라고 부르지만, 하자보수청구뿐 아니라 하자보수에 갈음하는 손해배상청구와도 관련된 중요한 기간입니다.
하자담보책임기간은 하나로 통일되어 있지 않습니다. 아파트 등 공동주택에는 공동주택관리법과 집합건물법이 문제 될 수 있고, 신축·증축·인테리어 공사와 같은 공사도급계약에는 민법과 계약 내용이 중요한 판단 기준이 됩니다.
· 입주한 지 수년 후 누수나 균열이 발견된 경우
· 시공사가 하자보수기간이 끝났다고 주장하는 경우
· 같은 부위를 여러 차례 보수했지만 하자가 재발한 경우
· 공용부분과 전유부분의 하자가 연결되어 있는 경우
· 준공 이후 상당한 시간이 지나 입주한 경우
· 사용승인일과 실제 인도일 사이에 차이가 있는 경우
· 하자를 발견했지만 구두로만 보수를 요구한 경우
이때 준공일만 확인해서는 정확한 기간을 계산하기 어렵습니다. 적용 법률과 공종, 하자 부위 및 권리행사 시점을 함께 확인해야 합니다.
공동주택관리법상 내력구조부별 하자의 담보책임기간은 10년이며, 시설공사별 하자는 공종에 따라 2년, 3년 또는 5년으로 구분됩니다. 대표적인 기간은 다음과 같습니다.
► 도장·도배·타일 등 마감공사 — 2년
► 급배수·위생설비·난방·환기·창호·조경·전기 등 — 3년
► 대지조성·철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수 등 — 5년
► 공동주택의 내력구조부별 하자 — 10년
같은 누수라도 원인이 창호인지, 배관인지, 옥상 방수인지에 따라 적용되는 하자담보책임기간이 달라질 수 있습니다. 겉으로 드러난 현상만 보지 말고 하자의 원인이 되는 공종을 확인해야 합니다.
아파트·오피스텔·상가와 같은 집합건물에는 집합건물법상 하자담보책임도 문제 될 수 있습니다. 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년이며, 그 밖의 하자는 공사의 종류와 하자의 성질에 따라 2년, 3년 또는 5년의 책임기간이 적용될 수 있습니다.
기간 계산의 기준이 되는 기산점도 구분해야 합니다.
· 전유부분: 구분소유자에게 인도한 날
· 공용부분: 사용검사일 또는 사용승인일
공용부분은 개별 소유자가 실제로 입주한 날이 아니라 건물 전체의 사용검사일 또는 사용승인일이 기준이 됩니다. 준공 후 늦게 입주하거나 미분양 상태가 길었던 건물이라면 특히 주의해야 하며, 전유부분의 인도일이나 공용부분의 기준일뿐 아니라 실제 하자 발생 시점도 함께 확인해야 합니다.
건물 신축·증축 또는 인테리어 공사처럼 도급인과 수급인 사이에 체결된 공사계약에서는 민법과 계약서가 중요한 기준이 됩니다.
토지·건물 기타 공작물과 지반공사의 하자에 대한 담보책임기간은 원칙적으로 인도 후 5년이며, 목적물이 석조·석회조·연와조·금속이나 이와 유사한 재료로 조성된 경우에는 10년이 적용될 수 있습니다. 다만 계약서에 공종별 하자보증기간을 별도로 정한 경우에는 약정 내용과 효력을 함께 검토해야 하며, 계약서에 적힌 기간만 보고 책임 여부를 단정해서는 안 됩니다.
사용승인서, 분양계약서, 공사도급계약서, 인도 관련 자료를 확인하여 적용 법률과 기산점을 파악합니다.
사진과 영상을 촬영하고, 입주 사전점검표, 관리사무소 접수 내역, 보수 요청 자료와 기존 보수 이력을 확보합니다.
사업주체나 분양자, 시공사 등 책임 상대방에게 하자의 위치와 증상, 발견 시점, 요구하는 조치를 구체적으로 통지합니다. 보수가 거부되거나 원인을 두고 다툼이 있다면 하자진단, 분쟁조정 또는 민사소송을 검토할 수 있습니다.
청구할 때 주의할 점
자주 묻는 질문
이런 경우 상담이 필요합니다
► 하자담보책임기간 만료가 가까운 경우
► 시공사가 기간 만료를 이유로 보수를 거부한 경우
► 하자 발생 시점이나 원인 공종이 불분명한 경우
► 사용승인일과 실제 인도일이 다른 경우
► 보수 후 같은 하자가 반복된 경우
► 책임기간과 소멸시효를 구분하기 어려운 경우
► 오래된 건물로 종전 법령 적용 여부를 확인해야 하는 경우
하자담보책임기간은 단순히 준공일부터 몇 년을 더하는 방식으로 계산할 수 없습니다. 건축물의 종류와 적용 법률, 공종, 전유부분과 공용부분의 구분, 인도일, 사용승인일 및 하자 발생 시점을 함께 확인해야 합니다.
특히 기간이 얼마 남지 않았다면 사진만 보관하거나 내용증명만 보내고 기다리는 것은 위험할 수 있습니다. 건설전문변호사와 함께 책임 상대방과 청구 방법을 정한 뒤 필요한 절차를 신속하게 진행하는 것이 중요합니다.
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상담 문의 02-2055-1422 |
법무법인 윤강 · 건설팀
본 게시물은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 내용이며,
구체적인 책임기간은 건축물의 사용승인·분양 시점, 계약관계 및 적용 법령에 따라 달라질 수 있습니다.
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