하자소송
아파트 하자보수청구권, 언제 어떻게 행사할까?
2026-07-22
법무법인 윤강 · 건설팀
아파트 하자보수청구권,
언제 어떻게 행사할까?
담보책임기간 안에, 서면으로 청구해야 안전합니다
새 아파트에 입주한 뒤 벽면 균열이나 창호 누수, 타일 들뜸을 발견하는 경우가 있습니다. 외벽과 옥상, 지하주차장 등 공용부분에서도 하자가 발생할 수 있습니다.
이때 관리사무소나 시공사에 불편을 알리는 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 하자가 발생한 위치와 상태를 구체적으로 정리하고, 정해진 담보책임기간 안에 사업주체를 상대로 하자보수를 청구해야 합니다. 하자보수청구권의 의미와 청구 주체, 실제 행사 절차와 주의사항을 살펴보겠습니다.
아파트 하자보수청구권은 공동주택에 공사상 잘못으로 인한 균열, 침하, 누수, 들뜸 등의 하자가 발생했을 때 사업주체에게 보수를 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 사용상 불편이 있다는 이유만으로 모든 문제가 하자로 인정되는 것은 아닙니다. 설계도서나 관련 기준과 다르게 시공되었거나, 건축물이 통상 갖추어야 할 품질과 기능을 갖추지 못한 경우 하자가 될 수 있으며, 반대로 입주자의 사용상 과실이나 관리 부족, 자연적인 노후화가 원인이라면 사업주체의 책임이 인정되지 않을 수 있습니다.
아파트 하자보수청구권은 실제 보수를 요구하는 권리로, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구와는 구분해야 합니다. 입주자대표회의가 공용부분의 하자보수를 청구할 수 있다고 하여 각 구분소유자에게 귀속된 손해배상청구권까지 당연히 행사할 수 있는 것은 아니며, 아파트 하자소송을 준비할 때는 구분소유자의 채권양도와 통지 등이 필요한지 별도로 검토해야 합니다.
아파트 하자는 해당 공종의 담보책임기간 안에 발생하고 청구되어야 합니다. 적용 기간은 하자가 발생한 시설공사의 종류에 따라 달라지며, 기간을 계산하는 기준일도 확인해야 합니다.
· 전유부분(세대 내부): 해당 세대를 입주자에게 인도한 날부터 계산
· 공용부분(외벽·옥상·복도·지하주차장 등): 사용검사일 또는 사용승인일부터 계산
따라서 단순히 입주일만 확인해서는 안 되며, 하자가 발생한 위치와 공종, 세대 인도일 및 사용검사일을 함께 검토해야 합니다. 담보책임기간이 지난 뒤 처음 청구하면 권리 행사 여부를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있으므로, 하자를 발견했다면 기간이 충분히 남아 있다고 생각하지 말고 청구 사실을 서면으로 남기는 것이 안전합니다.
위치를 확인할 수 있는 전체 사진과 손상 상태를 보여주는 근접 사진을 함께 촬영합니다. 누수나 결로처럼 계속 나타나지 않는 하자는 발생 당시의 영상도 필요하며, 최초 발견일과 발생 시간, 날씨, 피해 범위와 반복 여부를 함께 기록하는 것이 좋습니다.
'안방 벽에 문제가 있다'는 표현만으로는 정확한 조사가 어렵습니다. 동·호수, 공간, 구체적인 위치, 하자 유형, 최초 발견일을 나누어 작성하고, 도면이나 평면도에 위치를 표시하면 현장 조사에도 도움이 됩니다.
전화나 현장 접수로 끝내지 말고 하자보수 요청서, 이메일, 내용증명 등 청구 내용과 날짜를 확인할 수 있는 방법을 이용해야 합니다. 청구서에는 하자 위치와 증상, 발견 시기, 요구하는 조치와 회신 기한을 기재하고 하자 목록과 사진도 함께 첨부합니다. 사업주체는 청구를 받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나 보수 일정 등을 기재한 하자보수계획을 통보해야 합니다.
계획서가 도착했다는 이유만으로 기다려서는 안 됩니다. 보수 대상과 위치, 보수 공법, 보수 예정일, 공사 기간이 구체적으로 적혀 있는지 확인하고, 청구한 항목이 빠졌다면 누락된 부분을 표시하여 서면으로 이의를 제기하는 것이 좋습니다.
표면을 덧칠하거나 실리콘으로 막는 임시 보수만으로는 누수나 균열의 원인이 제거되지 않을 수 있습니다. 보수 전후 사진과 작업내역서를 보관하고, 같은 문제가 다시 발생하는지 확인하며, 재발했다면 기존 접수일과 보수일, 재발일을 시간순으로 정리합니다.
아파트 하자보수 청구 시 주의사항
자주 묻는 질문
이런 경우 상담이 필요합니다
► 담보책임기간 만료가 임박한 경우
► 전유부분과 공용부분의 원인이 연결된 경우
► 여러 번 보수했지만 동일한 하자가 재발한 경우
► 사업주체가 노후화나 관리 부족을 주장하는 경우
► 하자보수 대신 손해배상을 청구하려는 경우
► 하자보수보증금 이행 청구를 준비하는 경우
► 입주자대표회의 차원의 하자소송을 검토하는 경우
아파트 하자보수청구권을 제대로 행사하려면 누가, 언제, 어떤 하자를 청구했는지 확인할 수 있어야 합니다. 하자의 위치와 증상을 구체적으로 기록하고, 담보책임기간 안에 사업주체에 서면으로 보수를 요구해야 하며, 보수 후에도 원인이 제거되었는지와 같은 하자가 재발하는지 확인해야 합니다.
사업주체가 하자를 인정하지 않거나 임시 보수만 반복한다면, 건설전문변호사와 함께 하자심사·분쟁조정이나 손해배상청구 등 후속 절차를 검토할 수 있습니다.
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상담 문의 02-2055-1422 |
법무법인 윤강 · 건설팀
본 게시물은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 내용이며,
구체적인 청구 주체와 담보책임기간, 대응 방법은 사용승인 시기와 하자 부위, 공사 종류 및 계약관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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