하자소송

아파트 하자보수 거부 시 대응 절차 총정리

2026-07-22

법무법인 윤강 · 건설팀

아파트 하자보수 거부 시
대응 절차 총정리

거부당했다고 권리가 사라지는 것은 아닙니다

아파트에 누수나 균열, 타일 들뜸 등의 문제가 생겨 하자보수를 요청했지만 사업주체가 거부하는 경우가 있습니다. "시공상 하자가 아니다", "입주자의 관리 잘못이다", "담보책임기간이 지났다"는 답변이 대표적입니다. 보수 계획만 통보한 뒤 실제 작업을 계속 미루기도 합니다.

사업주체가 아파트 하자보수를 거부했다고 해서 곧바로 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 거부 사유를 확인하고 증거를 정리한 뒤 하자심사·분쟁조정, 하자보수보증금 청구 또는 손해배상청구로 대응할 수 있습니다.

01사업주체의 하자보수 책임이란?

공동주택이 설계도서와 다르게 시공되었거나 공사상 잘못으로 균열, 침하, 누수, 들뜸 등이 발생했다면 사업주체는 담보책임기간 안에서 하자를 보수할 책임을 질 수 있습니다. 다만 생활에 불편이 있다는 이유만으로 모든 현상이 하자로 인정되는 것은 아닙니다.

설계도서와 시방서, 관련 기준, 시공 상태와 건물의 기능 등을 종합하여 판단합니다. 입주자의 사용상 과실이나 관리 부족, 자연적인 노후화가 원인이라면 사업주체의 책임이 제한될 수 있어, 문제가 발생했다는 사실뿐만 아니라 시공상 잘못과의 관련성을 밝히는 것이 중요합니다.

02어떤 경우가 하자보수 거부에 해당할까?

사업주체가 명확하게 보수하지 않겠다고 답변하는 경우만 하자보수 거부에 해당하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 상황에서도 후속 대응을 검토해야 합니다.

· 하자가 아니라 결로나 생활 습관의 문제라고 주장하는 경우

· 인테리어 공사나 입주자의 관리 소홀을 원인으로 지목하는 경우

· 담보책임기간이 지났다는 이유로 접수를 거부하는 경우

· 임시 보수만 반복하고 근본적인 원인을 해결하지 않는 경우

· 현장 조사만 진행하고 구체적인 보수 일정을 제시하지 않는 경우

· 보수 계획을 통보한 뒤 상당 기간 작업을 시작하지 않는 경우

· 사업주체가 폐업하거나 회생·파산으로 보수 능력을 잃은 경우

사업주체는 하자보수 청구를 받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나 하자부위와 보수방법, 보수에 필요한 기간 등을 기재한 계획을 서면으로 통보해야 하며, 하자가 아니라고 판단한다면 그 이유도 서면으로 알려야 합니다. 특별한 사유가 없다면 계획상 보수 기간은 60일 이내로 정해야 합니다.

03아파트 하자보수 거부 시 대응 절차

STEP 1거부 사유를 서면으로 확인

전화나 현장 대화만으로 끝내지 말고 거부 사유를 서면으로 요청해야 합니다. 담보책임기간 경과, 사용상 과실, 기존 보수 완료 등 어떤 근거로 하자를 부인하는지 확인해야 이후 대응 방향을 정할 수 있습니다.

STEP 2하자와 보수 이력 정리

하자 위치와 증상, 최초 발견일, 접수일, 현장 조사일과 기존 보수일을 시간순으로 정리합니다. 사진과 영상, 관리사무소 접수 내역, 사업주체의 회신, 보수계획서와 작업내역서를 확보하고, 재발했다면 최초 하자부터 재발 시점까지 연결하여 기록하는 것이 좋습니다.

STEP 3내용증명으로 재요구

사업주체가 답변하지 않거나 보수를 계속 미룬다면 내용증명으로 하자보수를 재차 요구할 수 있습니다. 하자 위치와 증상, 기존 청구일, 거부 또는 지연 내용, 요구하는 조치와 회신 기한을 구체적으로 기재하며, 다만 발송만으로 손해배상청구와 관련된 모든 법적 기간이 자동으로 중단되거나 연장되는 것은 아닙니다.

STEP 4하자 원인 기술 검토

사업주체가 시공상 하자를 부인한다면 설계도서와 현장 상태를 비교해야 합니다. 필요한 경우 건축사나 기술사 등의 하자진단을 통해 원인과 보수 방법, 예상 보수비를 검토할 수 있으나, 사설 하자진단 결과가 소송에서 진행되는 법원 감정을 그대로 대신하는 것은 아닙니다.

STEP 5하자심사·분쟁조정 검토

하자 여부를 두고 의견이 다르다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자심사를 신청할 수 있습니다. 보수 방법과 비용, 책임 범위까지 다툼이 있다면 분쟁조정이나 재정 절차를 검토할 수 있으며, 당사자가 수락한 조정서나 법에서 정한 요건을 갖춘 재정은 재판상 화해와 같은 효력이 인정될 수 있습니다.

STEP 6보증금 청구나 손해배상소송 검토

사업주체가 보수하지 않는다는 이유만으로 하자보수보증금을 곧바로 받아 직접 공사할 수 있는 것은 아닙니다. 하자판정, 조정·재정, 판결 또는 법에서 정한 하자진단 결과 등 필요한 근거와 서류를 갖추어야 하며, 보증금으로 해결하기 어렵다면 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

대응할 때 주의할 점

참고 01원인 조사 전에 철거하지 않아야 합니다

긴급한 사정이 아니라면 원인 조사 전에 하자 부분을 철거하거나 덮어버리지 않는 것이 좋습니다.

⚠️ 원래 상태가 사라지면 하자 원인과 보수 범위를 입증하기 어려워질 수 있습니다. 부득이하게 먼저 수리해야 한다면 공사 전 상태와 철거 과정, 내부 손상 상태를 촬영하고 견적서와 계약서, 작업내역서, 세금계산서와 비용 지급자료도 보관해야 합니다.

참고 02보수완료확인서에 바로 서명하지 않아야 합니다

보수완료확인서에 추가 이의를 제기하지 않는다는 문구가 있다면 바로 서명하지 않아야 합니다. 실제 보수 범위와 재발 가능성을 확인한 뒤 작성하는 것이 안전합니다.

참고 03협의나 재보수로 기간이 새로 시작되지 않습니다

사업주체와 협의하거나 재보수를 받았다는 이유만으로 담보책임기간이나 손해배상청구와 관련된 기간이 모두 새로 시작하는 것은 아닙니다. 기간 만료가 임박했다면 별도의 법적 조치가 필요한지 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1사업주체가 하자가 아니라고 하면 더 이상 보수를 요구할 수 없나요?

그렇지 않습니다. 사업주체의 답변만으로 하자 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 설계도서와 시공 상태, 발생 원인을 검토하고 하자심사나 법원 감정을 통해 판단받을 수 있습니다.

Q2사비로 먼저 수리한 비용도 청구할 수 있나요?

사업주체에 보수를 요구했으나 이행하지 않아 필요한 공사를 진행했다면 보수비 상당의 손해배상을 검토할 수 있습니다. 다만 하자의 원인과 기존 상태, 지출한 비용의 필요성과 적정성을 입증할 자료가 필요합니다.

Q3하자심사를 거쳐야만 소송할 수 있나요?

반드시 위원회 절차를 먼저 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 하자 규모와 쟁점, 담보책임기간, 증거 확보 상황을 고려해 조정과 소송 중 적절한 방법을 선택해야 합니다.

Q4사업주체가 폐업했다면 방법이 없나요?

하자보수보증서 발급 여부와 보증기간을 확인해야 합니다. 보증기관에 청구할 수 있는지, 분양자나 시공자 등 다른 책임 주체가 있는지도 함께 검토해야 합니다.

이런 경우 상담이 필요합니다

► 사업주체가 시공상 하자를 전면 부인하는 경우

► 보수 계획만 통보하고 작업을 계속 미루는 경우

► 임시 보수 후 같은 하자가 반복되는 경우

► 담보책임기간이 지났다고 주장하는 경우

► 하자보수보증금 지급이 거절된 경우

► 입주자대표회의 차원의 하자소송을 준비하는 경우

► 하자보수 대신 손해배상을 청구하려는 경우

아파트 하자보수를 거부당했다면 같은 요청만 반복하기보다 거부 사유와 하자 발생 원인을 구체적으로 확인해야 합니다. 하자 현황과 기존 청구 내역을 정리하고 내용증명, 기술 검토, 하자심사·분쟁조정, 하자보수보증금 청구 또는 손해배상소송을 단계적으로 검토할 수 있습니다. 건설전문변호사와 함께 거부 사유와 하자 발생 원인을 검토하여 상황에 맞는 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.

다음 8편에서는 누수 하자가 발생했을 때 보수비와 내부 마감재 손상 등 손해배상의 범위를 살펴보겠습니다.

하자소송 시리즈

1. 하자소송이란? 하자보수부터 손해배상까지 진행 절차

2. 하자담보책임이란? 책임 주체와 하자보수 청구 절차

3. 하자담보책임기간, 언제까지 청구할 수 있을까?

4. 하자감정이 하자보수비와 손해배상액에 미치는 영향

5. 하자소송 감정 절차와 필요한 서류 및 증거자료

6. 아파트 하자보수청구권, 언제 어떻게 행사할까?

하자보수를 거부당하고 계신가요?
법무법인 윤강의 건설전문변호사가 함께합니다.

거부 사유 검토부터 하자심사·분쟁조정, 손해배상소송까지 단계적으로 도와드립니다.

상담 문의

02-2055-1422