허가 없이 건물을 무단으로 증축·개축하거나, 준공 후 불법으로 개조 또는 용도변경을 한 건축물을 말합니다.

이 경우 관할관청은 다음과 같은 조치를 할 수 있습니다.

사례1: 중개인이 무단증축 사실을 알고도 문제없다고 한 경우

• 사건 개요: 무단증축 사실을 알고 문제없다고 설명. 이후 구청에서 이행강제금을 부과.
• 법원의 판단: 공인중개사 주의의무 위반으로 책임 인정 (원고 일부 승소)
• 결정적 근거: 실제 면적이 등기보다 넓음을 알면서도 방치함, 문제 된 사례가 없다고 안심시킴.

사례2. 중개대상물 확인설명서에 위반 사실을 명시한 경우

• 사건 개요: 계약서와 확인설명서에 위반 사실을 서면으로 명시하고 충분히 설명함.
• 법원의 판단: 공인중개사의 확인·설명 의무를 이행하여 공인중개사 책임 없음 (청구 기각)
• 결정적 근거: 서류상 위반 내용이 명확히 기재되어 있고 매수인도 서명. 건축물대장을 통해 인지 가능.

공인중개사가 위반건축물이라는 사실을 알고도 이를 제대로 알리지 않거나, 오히려 문제가 없는 것처럼 설명했다면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.

예를 들어,

이후 철거명령, 이행강제금 부과 등으로 발생한 손해에 대해 공인중개사의 책임이 문제될 수 있습니다.

핵심 포인트

• 위반 사실을 알면서도 숨긴 경우
• 위험성을 축소하거나 오인하게 만든 경우
• 매수인의 판단에 직접 영향을 준 경우

이런 사정이 있으면 중개업자의 확인·설명 의무 위반이 인정될 가능성이 높습니다.

반대로 공인중개사가 위반건축물 여부와 위반 내용을 계약 전후 서류에 명확히 기재하고, 매수인에게 설명한 경우에는 손해배상 책임이 인정되지 않을 수 있습니다.

특히 다음과 같은 사정이 중요하게 봐집니다.

• 중개대상물 확인설명서에 위반건축물 여부가 기재된 경우
• 위반 내용이 구체적으로 표시된 경우
• 매수인이 해당 서류를 교부받고 서명한 경우
• 건축물대장 등 관련 자료를 통해 위반 사실을 확인할 수 있었던 경우
• 현장 방문 등을 통해 실제 현황을 인지할 수 있었던 경우

공인중개사라면? (확인·설명 의무)

매수인이라면? (주의 의무)