건설
건설 하자 분쟁, 하자보수와 손해배상 청구 방법
2026-08-12
법무법인 윤강 · 건설팀
건설 하자 분쟁,
하자보수와 손해배상 청구 방법
건설공사가 끝난 뒤 건물을 사용하다 보면 균열, 누수, 침하, 단열 불량, 마감 불량 등 다양한 문제가 발견될 수 있습니다. 이때 발주자나 입주자는 시공사에게 하자보수를 요구하거나 손해배상을 청구하게 됩니다.
하지만 시공사가 하자를 인정하지 않거나, 보수를 미루거나, 사용자 관리 문제라고 주장하면 건설 하자 분쟁으로 이어집니다. 하자는 건물의 가치와 안전에 직접 영향을 줄 수 있어 초기에 정확히 대응하는 것이 중요합니다.
건설 하자 분쟁은 단순히 "문제가 있다"는 주장만으로 해결되지 않습니다. 하자의 존재, 원인, 책임 주체, 하자보수 방법, 손해배상 범위를 객관적인 자료로 입증해야 합니다.
건설 하자란 건축물이 계약 내용과 다르게 시공되었거나, 통상 갖추어야 할 품질·성능·안전성을 갖추지 못한 상태를 말합니다.
대표적인 하자로는 누수, 균열, 침하, 방수 불량, 결로, 단열 불량, 배관 불량, 타일 들뜸, 창호 불량, 마감 불량 등이 있습니다. 설계도면과 다르게 시공한 변경시공이나, 공사를 빠뜨린 미시공도 넓은 의미에서 하자로 문제될 수 있습니다.
민법 제667조에 따르면 완성된 목적물에 하자가 있는 경우 도급인은 수급인에게 하자보수를 청구할 수 있습니다. 또한 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
하자보수청구권은 시공사에게 하자를 직접 고쳐달라고 요구하는 권리입니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 하자를 보수하는 데 필요한 비용을 돈으로 청구하는 권리입니다. 하자로 인해 인테리어, 가구, 영업 손실 등 별도 피해가 발생했다면 추가 손해배상도 검토할 수 있습니다.
건설 하자 분쟁은 주로 공사 완료 후 인도 또는 사용 과정에서 발생합니다.
하자가 발견되면 먼저 현장 상태를 기록해야 합니다. 하자의 위치, 발생 시점, 범위, 진행 정도를 사진과 영상으로 남기는 것이 중요합니다.
누수라면 물이 유입되는 위치, 비가 온 날짜, 젖은 부위, 2차 피해를 함께 기록해야 합니다. 균열이라면 균열의 폭, 길이, 위치를 날짜별로 남겨두는 것이 좋습니다.
하자 여부를 판단하려면 계약서, 설계도면, 시방서, 견적서, 자재 사양서, 공사내역서를 확인해야 합니다.
약정한 자재와 실제 시공 자재가 다른지, 설계 기준에 맞게 시공되었는지, 미시공이나 변경시공이 있는지 검토해야 합니다. 계약서에 하자보수 기간, 하자보수보증금, 보수 절차가 정해져 있다면 그 내용도 확인해야 합니다.
하자보수 요청은 구두보다 서면으로 하는 것이 안전합니다. 문자메시지, 이메일, 내용증명 등을 통해 하자 위치, 하자 내용, 보수 요구사항, 이행기한을 명확히 남겨야 합니다.
시공사가 보수를 약속했다면 보수 일정과 범위를 기록해야 합니다. 반복 보수에도 같은 하자가 계속된다면 그 과정도 사진과 문서로 남겨두어야 합니다.
시공사가 하자보수를 거부하거나 보수가 불완전하면 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 이때 하자보수비용을 객관적으로 산정해야 합니다.
견적서, 전문가 의견서, 현장조사 보고서, 감정 결과 등이 활용됩니다. 소송에서는 법원 감정을 통해 하자의 원인, 보수 방법, 적정 보수비용을 판단하는 경우가 많습니다.
하자로 인해 인테리어, 가구, 집기, 영업 손실, 임대료 손실 등이 발생했다면 별도 손해배상도 검토할 수 있습니다. 다만 특별손해는 시공사가 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지, 손해와 하자 사이 인과관계가 있는지 입증해야 합니다.
당사자 간 협의가 어렵다면 조정 절차를 검토할 수 있습니다. 하자 범위와 보수비용에 대한 다툼이 크다면 민사소송이 필요할 수 있습니다.
하자 부분을 먼저 수리하거나 철거해야 하는 상황이라면 증거보전 신청을 검토해야 합니다. 현장이 바뀐 뒤에는 하자의 원인과 범위를 입증하기 어려워질 수 있기 때문입니다.
주의사항
하자는 발견 즉시 기록해야 합니다. 시간이 지나면 하자의 원인이 불명확해지고, 시공상 문제인지 사용상 문제인지 다투기 어려워질 수 있습니다.
시공사와 협의 없이 바로 제3자에게 수리 공사를 맡기는 것도 신중해야 합니다. 긴급 보수가 필요한 경우라도 기존 하자 상태를 충분히 촬영하고, 가능하면 전문가 의견이나 증거보전 절차를 먼저 검토하는 것이 좋습니다.
발주자가 하자를 이유로 공사대금 전부를 거절하는 것도 신중해야 합니다. 하자보수비에 상당하는 범위에서 동시이행항변이나 상계를 검토할 수는 있지만, 하자 규모와 관계없이 대금 전부를 거절하면 공사대금 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
시공사 입장에서는 하자 통지를 받았을 때 무조건 부인하기보다 현장 확인을 먼저 해야 합니다. 하자 원인이 설계 문제, 사용상 관리 문제, 다른 업체 시공 문제인지 자료로 구분해야 합니다.
자주 묻는 질문
이런 경우 상담이 필요합니다
다음과 같은 상황이라면 조기에 법률상담을 받는 것이 좋습니다.
► 누수, 균열, 침하 등 중대한 하자가 발생한 경우
► 시공사가 하자보수를 거부하거나 지연하는 경우
► 하자 원인이 시공 문제인지 사용상 문제인지 다투는 경우
► 미시공이나 변경시공 여부가 문제되는 경우
► 하자보수비와 공사대금 지급이 함께 문제되는 경우
► 하자담보책임기간 만료가 가까운 경우
► 보수나 철거 전에 증거를 확보해야 하는 경우
► 법원 감정을 통해 하자 원인과 보수비용을 확인해야 하는 경우
► 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구를 준비하는 경우
건설 하자 분쟁은 하자가 보인다는 사실만으로 해결되지 않습니다. 하자의 존재, 원인, 책임 주체, 보수 방법, 보수비용을 객관적으로 정리해야 합니다.
발주자는 하자를 발견한 즉시 현장 상태를 기록하고, 시공사에게 서면으로 하자보수를 요구해야 합니다. 시공사는 하자 원인을 확인하고 책임 범위를 명확히 구분해야 합니다.
하자 분쟁은 공사대금, 손해배상, 법원 감정, 증거보전 문제와 함께 연결되는 경우가 많습니다. 초기부터 자료를 확보하고 법률 검토를 받으면 하자보수와 손해배상 청구 방향을 더 명확하게 정할 수 있습니다.
건설분쟁 시리즈
1. 건설분쟁이란? 공사대금·공사지연·하자 분쟁 해결 방법
2. 건설분쟁 발생 시 초기 대응 방법과 필수 체크리스트
3. 건설공사 계약서 작성법과 분쟁 예방 필수 특약 조항
4. 공사대금 미지급, 공사비를 받기 위한 청구 절차와 대응 방법
5. 추가공사대금 청구, 계약서가 없어도 받을 수 있을까?
6. 공사 지연 지체상금 계산 방법과 손해배상 청구 기준
7. 공사기간 연장 인정 기준, 공기 지연 책임은 누가 질까?
9. 건설공사 계약 해제·해지 차이와 공사대금 정산 방법
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법무법인 윤강 · 건설팀
본 게시물은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 법적 조언을 대체하지 않습니다.
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